La forte crescita degli affitti aiuta a compensare l'aumento dei costi a metà

Sebbene i proprietari di proprietà industriali nella regione del Medio Atlantico non siano immuni da ostacoli finanziari come l’aumento dei tassi di interesse e dei costi di costruzione, gli esperti affermano di vedere un rialzo sufficiente nella crescita degli affitti del mercato da renderlo un’asset class attraente per gli investimenti.

"La nostra domanda da parte degli inquilini negli ultimi 30-60 giorni, in tutti i mercati, è stata da B ad A-plus... durante l'intero ciclo, la nostra domanda è forte quanto lo era un anno fa", Matan Cos. ha detto il preside Mark Matan giovedì al Mid-Atlantic Industrial Summit di Bisnow, tenutosi al 700 Progress Way della sua azienda a Gaithersburg.

Altri proprietari industriali e broker presenti all’evento hanno fatto eco a questi sentimenti, ma hanno anche affermato che fattori come l’inflazione, gli aumenti dei tassi di interesse e la scarsità di proprietà sviluppabili complicano gli accordi nella regione. I relatori generalmente definivano la regione come comprendente Maryland, Virginia, West Virginia e Delaware.

Il loro ottimismo fa seguito a una fine del 2022 relativamente lenta per il settore industriale della regione. Secondo il rapporto di mercato del quarto trimestre di CBRE, il volume del leasing industriale nell'area di Baltimora lo scorso trimestre è stato di 1,3 milioni di franchi svizzeri, ben al di sotto della media trimestrale quinquennale di 3,5 milioni di franchi svizzeri. Ma ciò non ha impedito al mercato di registrare una crescita degli affitti del 13,7% su base annua a dicembre, ha rilevato CBRE.

I relatori hanno in gran parte attribuito il rallentamento del mercato lo scorso anno all'aumento dei tassi di interesse e alla stretta sui prestiti, in particolare da parte delle banche nazionali.

Mike Trail, direttore degli investimenti di MCB Real Estate, ha affermato che gli aumenti dei tassi di interesse hanno causato un "inconveniente" nel mercato industriale locale.

Ha detto che gli investitori vogliono investire denaro in proprietà industriali e multifamiliari, con la vendita al dettaglio "che si è insinuata negli ultimi sei mesi". Ma ha detto che c’è “più spazio” per la crescita degli affitti nel settore industriale rispetto ad altri tipi di asset.

"Se trovi un grande inquilino che viene da te e ti dice 'Ho bisogno di 500.000 franchi', la maggior parte delle volte, l'affitto è l'ultimo pezzo dell'equazione per loro", ha detto Trail.

Danielle Schline, vicepresidente senior del colosso industriale Prologis, prevede che lo squilibrio tra domanda e offerta stimolerà una sostanziale crescita degli affitti industriali nei prossimi 12-18 mesi.

"Nel corridoio Baltimora-Washington quest'anno, ci sono zero edifici in consegna. Zero", ha detto Schline. "Quindi, se siamo al 3% di posti vacanti, la situazione non cambierà e l'affitto continuerà a crescere."

Kyle McGrady, socio senior di Brookfield, ha affermato che la crescita degli affitti è rallentata in luoghi come il New Jersey, che negli ultimi anni ha registrato una domanda da record.

Ma ha affermato che il Medio Atlantico continua a sperimentare una crescita degli affitti relativamente più robusta, con edifici di dimensioni comprese tra 30.000 e 400.000 SF che attirano l’interesse più consistente degli inquilini.

"Il Medio Atlantico ha registrato un certo ritardo [nella crescita degli affitti industriali]. Ma stiamo assistendo a una forte spinta sui tassi di mercato anche attraverso alcune [condizioni di mercato] difficili di lieve entità", ha affermato McGrady.

L'amministratore delegato esecutivo di JLL, John Dettleff, uno dei principali broker industriali della regione, ha affermato che gli affitti industriali nell'area metropolitana di Washington sono aumentati del 50% negli ultimi due anni. Anche se questo non è forte come quello dei mercati di Los Angeles o Chicago, ha detto che potrebbe essere un buon segno perché significa che c'è spazio per un aumento degli affitti.

"L'aumento degli affitti risolve molti problemi per gli investitori", ha detto Dettleff.

Nonostante i solidi fondamentali del mercato nella regione, lo sviluppo delle proprietà rimane una sfida più significativa rispetto alla ricerca di inquilini.

Drew Enstice, vicepresidente di ARCO Design/Build, ha affermato che i costi associati alla costruzione sono saliti alle stelle dall’inizio della pandemia fino alla scorsa estate. Da allora, i prezzi si sono moderati, ma rappresentano ancora un ostacolo sostanziale al soddisfacimento della domanda.

"I costi non diminuiranno al ritmo con cui sono aumentati, o al ritmo sperato dalla gente", ha detto Enstice. "Quindi penso che una sfida che abbiamo è che le persone sentano: 'Ehi, il costo dell'acciaio sta scendendo' [loro] presumono che il nostro edificio tornerà ai numeri pre-Covid. Sfortunatamente, non è nemmeno vicino a quello."